Sahibi olduğu gayrimenkulleri konut ya da işyeri olarak kiraya veren mülk sahiplerinin 2024 takvim yılında elde ettikleri kira gelirlerini 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasında beyan etmeleri gerekmektedir. Beyan üzerine tarh olunacak gelir vergisinin ilk taksiti 2 Nisan 2025 tarihine kadar, ikinci taksiti ise 31 Temmuz 2025 tarihine kadar ödenebilecektir.
Köşe yazımızda; gayrimenkullerin konut veya işyeri olarak kira verilmesi karşılığında elde edilen kira gelirlerinin beyanına ilişkin özet niteliğinde hatırlatma yapılacaktır.
Mesken Kira Geliri İstisnası Gelir Vergisi Kanunu’nun 21.maddesinde yer aldığı üzere; gayrimenkulünü konut olarak kiraya veren mükelleflerin 2024 takvim yılında elde ettikleri 33.000 TL’nin altındaki kira gelirlerinin beyanı gerekmemektedir. Elde edilen kira gelirinin bu tutarın üzerinde olması halinde kira tutarının tamamı yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek, 33.000 TL’lik mesken istisnasından ise beyanname üzerinde faydalanılabilecektir.
Ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olan mükellefler, bahsettiğimiz 33.000 TL’lik mesken istisnasından faydalanamamaktadır. Bunun yanı sıra; ticari, zirai ve mesleki kazancı olmayıp da 2024 takvim yılında elde ettikleri konut kira geliri tutarı 33.000 TL’nin üzerinde olan mükelleflerin beyan edilip edilmemesi önemli olmaksızın elde ettikleri ücret geliri, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratları toplamı 870.000 TL’yi aşan mükellefler de bahsettiğimiz mesken istisnasından faydalanamayacaktır.
Mükelleflerin birden fazla gayrimenkulünden konut kira geliri elde etmeleri halinde, elde edilen toplam konut kira gelirine uygulanacak 33.000 TL’lik istisna sadece bir defa uygulanacaktır. Buna karşın; gayrimenkulün birden fazla sahibi olması halinde ise tüm ortaklar, kendilerine düşen kira geliri için ayrı ayrı mesken istisnasından faydalanabilecektir.
İşyeri Kira Gelirlerinin Beyanı Gayrimenkullerin işyeri olarak kiraya verilmesi durumunda elde edilen kira gelirlerinin beyanı, konut kira gelirlerinden farklılık arz etmektedir. Konut kira gelirlerinde istisna uygulaması mümkün olabilirken işyeri kira gelirlerinde herhangi bir istisna söz konusu değildir. Buna karşın; işyeri kira gelirlerinde gelir vergisi tevkifatı karşımıza çıkmaktadır. Elde edilen işyeri kira gelirine kiracılar tarafından gelir vergisi stopajı uygulanıyor olması ile tevkifat söz konusu olmayan işyeri kira gelirlerinin beyanı da birbirinden farklı olmaktadır.
Gayrimenkullerin işyeri olarak kiraya verilmesi halinde elde edilen işyeri kira gelirine kiracılar tarafından gelir vergisi stopajı –ki bu stopaj oranı %20’dir.- uygulanması halinde elde edilen 2024 takvim yılı işyeri kira gelirinin 230.000 TL’yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekecektir. Şöyle ki; gayrimenkulünü aylık brüt 30.000 TL’ye işyeri olarak kiraya veren bir mükellef, takvim yılı boyunca toplam 360.000 TL brüt kira geliri elde etmiş olacaktır. Mükellef, bu tutarın tamamını yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edecek ve bu tutar üzerinden hesaplanan gelir vergisinden, yıl içinde kendisine yapılan işyeri kira ödemeleri sırasında kesilen gelir vergileri toplamını (aylık 30.000 TL x 0,20 = 6.000 TL, yıllık 6.000 TL x 12 ay = 72.000 TL gelir vergisi beyanname üzerinde hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilecek.) mahsup edebilecektir.
Gelir vergisi tevkifatına tabi tutulan işyeri kira gelirinin yanı sıra mükelleflerin başkaca vergiye tabi geliri olması halinde ise 230.000 TL’lik beyan sınırının aşılıp aşılmadığının hesabında bu gelirlerin toplamı dikkate alınacaktır. Mükellefin 2024 takvim yılında 100.000 TL brüt işyeri kira gelirinin yanı sıra 150.000 TL de ticari kazancı bulunması halinde; vergiye tabi gelir toplamı (100.000 TL + 150.000 TL = 250.000 TL) 230.000 TL’yi aştığı için 100.000 TL’lik işyeri kira geliri yıllık beyanname ile beyan edilecektir.
Gayrimenkulün, gelir vergisi tevkifatı yapmakla yükümlü olmayan mükelleflere (kazancı basit usulde tespit olunan mükellefler vb.) işyeri olarak kiralanması halinde ise elde edilen işyeri kira geliri, gelir vergisi tevkifatına tabi tutulmamış gayrimenkul sermaye iradı olacak ve bu kapsamda elde edilen kira geliri tutarının 13.000 TL’yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekecektir. Gelir vergisi tevkifatına tabi tutulmamış işyeri kira geliri haricinde mükelleflerin gelir vergisi istisnasına ve gelir vergisi tevkifatına tabi tutulmamış başkaca menkul/gayrimenkul sermaye iradı bulunması halinde ise 13.000 TL’lik beyan sınırının aşılıp aşılmadığının hesabında bu kapsamdaki gelirlerin tamamı dikkate alınacaktır. Mükellefin 2024 takvim yılında 10.000 TL tutarında gelir vergisi tevkifatına tabi tutulmamış işyeri kira gelirinin yanı sıra 5.000 TL de alacak faizi geliri bulunması halinde; vergiye tabi gelir toplamı (10.000 TL + 5.000 TL = 15.000 TL) 13.000 TL’yi aştığı için 10.000 TL’lik işyeri kira geliri yıllık beyanname ile beyan edilecektir.
Kiraların Tahsil Edilememesi veya Peşin Tahsil Edilmesi Halinde Beyan 2024 takvim yılında gayrimenkulün konut veya işyeri olarak kiraya verilmesine rağmen kira gelirlerinin 2024 takvim yılı içinde tahsil edilememesi halinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesine gerek bulunmamaktadır. 2024 takvim yılına ilişkin olan ve tahsil edilemeyen bu kiralar, hangi yıl tahsil edilirse o yılın geliri sayılacak ve o yıla ilişkin beyan döneminde beyan edilecektir.
Geçmiş yıllarda (örneğin 2022, 2023 yıllarında) tahsil edilemeyen konut ya da işyeri kiralarının 2024 takvim yılında tahsil edilmesi halinde ise bu kiraların tamamı 2024 takvim yılı geliri sayılacağından 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasında beyan edilmesi gerekmektedir. Buna karşın; 2024 takvim yılında peşin tahsil edilen ileriki yıllara ilişkin kira geliri var ise (örneğin 2025 veya 2026 yıllarına ilişkin peşin kira geliri tahsilatı) bu kira geliri 2025 veya 2026 takvim yıllarının geliri sayılacağından 2024 takvim yılı gelirine dahil edilmeyecektir.